האם עדין ניתן להרוויח מ"פליפים" בשוק הנדל"ן? התשובה בכתבה
בחודש ינואר (2019) קיבלתי שיחת טלפון מבעל מגרש משכונת כרם התימנים בתל אביב, האדם סיפר לי שיש לו מגרש בשכונה שסבא שלו בנה עליו בית בשנת 1902 וכיום הוא מעוניין למכור אותו, ביקש בעבורו 10 מיליון ש"ח.
שטח המגרש כ-200 מ"ר ולאחר ביקור בנכס נראה כי הוא במצב מט ליפול.
כששאלתי את המוכר, מאיין הגיע לסכום המבוקש, אמר לי, זה סכום הכסף שאני צריך.
לאחר בדיקת הזכויות הבנו שניתן לבנות במגרש בין 4-6 יח"ד בשטח בנוי של כ-500 מ"ר, ואם כל ההקלות יתקבלו בעתיד, אז אולי קצת יותר. בעל המגרש לא היה מוכן לקחת אחריות על כמות יחידות הדיור או המטרים שניתן יהיה לבנות, ואמר, "מבחינתי שיהיה ניתן לבנות כאן מגדל, אני צריך 10 מיליון".
בחודש אוגוסט (8 חודשים לאחר שיחת הטלפון הראשונה) לאחר עשרות פגישות עם יזמים ומשקיעים פוטנציאלים, המגרש נמכר בסכום דמיוני של 10.2 מיליון ₪ ליזם תל אביבי מוכר.
אתם בטח שואלים את עצמכם, איך יתכן שהמוכר קיבל 200 אלף ₪ מעל המחיר המבוקש, ועוד ליזם תל אביבי וותיק ומנוסה, הסיבה לכך הייתה, שהקונה קיבל אופציה לרכישת הנכס כנגד תשלום של 5% משווי העסקה (כחצי מיליון ₪) ובכך היה מוכן לשפר את ההצעה במעט.
שלושה שבועות לאחר חתימת העסקה, פנה אליי היזם וביקש שאמכור לו את המגרש לפי שווי של 12.5 מיליון, כמובן שגיחכתי לעצמי ואמרתי, אם ב-10 מיליון לקח לי 8 חודשים למצוא רוכש, כמה זמן ייקח לי (אם בכלל) למכור אותו ב-12.5 מיליון??
אך הפעם היזם העביר לי תכניות אדריכליות והדמיה, ערכתי מצגת והתחלתי לעבוד על אותו המגרש אך הפעם מצויד בחומר שיווקי ועוד 2.3 מיליון ₪ למחיר.
להפתעתי, הפעם הייתה הענות גדולה יותר, ותוך כ-4 חודשים הנכס נמכר במחיר המבוקש (12.5 מיליון ₪).
חשוב לציין, שהקונה "הסופי" היה מודע לכל התהליך ובטוח, שבשלב ההיתר, הנכס יהיה שווה יותר מהמחיר שאותו שילם.
למרות שלעיתים נראה לנו שהשוק נמצא בשיא וכבר לא ניתן להרוויח בעסקאות.
ננסה לענות על שאלת הכותרת – האם עדין ניתן להרוויח מ"פליפים" בתחום הנדל"ן?
הסיפור שמספרים מאוד חשוב, במקרה הזה, תכניות אדריכליות והדמיה, שיפרו את המחיר בכ-20 אחוז.
בתחום הנדל"ן כמו בעוד תחומים, יש שלביות ותפקיד לכל סוג של קונה וכל עוד אלה יהיו, ניתן יהיה להרוויח - ישנם יזמים, וישנם משקיעים, ישנם "שחקני" תשואה וישנם לקוחות סופיים, ישנם תושבי חוץ וישנם רוכשים שמשתוקקים להיכנס לשוק וכל עוד נדע להתאים את הנכס ללקוח המתאים, נוכל לבקש בעבור זה פרמיה – כן, גם במצב של שוק גואה.
מיקום המגרש – חשוב לזכור שאין הרבה הזדמנויות לרכוש בניין קטן בת"א (בקרבת הים) ב-10-12 מיליון ₪.
אומנם המקרה הזה מסופר על בניין בת"א אך יכול היה להיות גם על מגרש לבנייה רוויה בראשון לציון או על מגדל משרדים ברעננה, הרעיון שעומד מאחוריו הוא זיהוי הפוטנציאל הקיים והייחודיות בנכס הספציפי, לאחר שמזהים אותו, חשוב להבליט אותו, בדיוק כמו שמתבשמים או מסתרקים לפני שיוצאים מהבית.
חשוב לזכור - היקר של האתמול, לאו דווקא יהיה היקר של המחר!
כותב הכתבה ומתווך העסקאות – ארז, מחברת דואק – תיווך ושיווק ליזמים
