מי באמת קובע את מחירי הנדל"ן בארץ?

האם יזמי הנדל"ן הם אלו שמנפחים את המחירים? אולי המתווכים? אולי הממשלה שמעוניינת בהגדלת המסים?
כמובן שלכל אחד מאלה, יש חלק מסוים בעליית מחירי הנדל"ן, אך מרביתנו, לא ממש שומעים על אותם מיעוט של בעלי הקרקע שנמצאים "מאחורי הקלעים" ובעצם הם אלה שמנווטים את הספינה.